Mietspiegel-Prüfung: qualifiziert oder einfach?
Qualifizierte Mietspiegel sind rechtlich bindend, einfache nur Indiz. Prüfe, mit welchem Mietspiegel du es zu tun hast.
Erklärung
Mietspiegel sind die wichtigste Grundlage für Mieterhöhungen nach § 558 BGB. Es gibt zwei Arten: Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB): Wissenschaftlich erstellt, von Stadt UND Mieter-/Vermieterverein anerkannt, alle 2 Jahre fortgeschrieben, alle 4 Jahre neu erhoben. Beweisrechtliche Vermutung: Was im Mietspiegel steht, gilt vor Gericht als richtig – Vermieter muss beweisen, wenn er höher will. Städte mit qualifiziertem Mietspiegel: Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf, Hannover, Leipzig, Dresden u.v.m. Einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB): Von der Gemeinde oder Interessenverbänden ohne wissenschaftliche Methode erstellt. Indiz für ortsübliche Vergleichsmiete, aber keine Beweisvermutung. Kann widerlegt werden. In kleineren Städten häufig. Kein Mietspiegel: Vergleichsmiete muss anderweitig nachgewiesen werden – meist über drei Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten (300–800 €). Mieterhöhung nach § 558 BGB Voraussetzungen: 1) Mieter wohnt seit mindestens 15 Monaten zur aktuellen Miete. 2) Erhöhung höchstens auf ortsübliche Vergleichsmiete. 3) Kappungsgrenze: max. 20 % in 3 Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB). 4) Bei angespannten Wohnungsmärkten (Landesverordnung) max. 15 % in 3 Jahren. 5) Mieterhöhungserklärung schriftlich mit Begründung (Mietspiegel oder 3 Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten). 6) Mieter hat 2 Monate Zustimmungsfrist (§ 558b BGB). Bei Verweigerung: Vermieter klagt auf Zustimmung. Mietpreisbremse (§ 556d BGB) bei Neuvermietung in angespannten Märkten: max. 10 % über ortsübliche Vergleichsmiete. Verstoß: Mieter kann Rückzahlung fordern (für Zeit nach 'Rüge' beim Vermieter). Beispiel: Berlin-Friedrichshain, qualifizierter Mietspiegel, 75 m², Mietspiegel-Mittelwert 11 €/m². Vergleichsmiete: 825 €. Aktuelle Miete: 9,50 € × 75 = 712,50 €. Differenz: +15,8 % möglich. Da Berlin angespannter Markt: Kappung 15 % = max. 819 €. Erhöhung: 712,50 → 819 €. Praxis: Mieter prüfen die Erhöhungserklärung sorgfältig – häufig zu hoch angesetzt. Mieterverein kostengünstig, oft hilft schon Verweis auf Kappungsgrenze. Tabelle, Einzelfall prüfen, Mieterverein/Anwalt einbeziehen. Ohne Gewähr.
Häufige Fragen
Was ist ein qualifizierter Mietspiegel? +
Wissenschaftlich erstellter, alle 2 Jahre fortgeschriebener Mietspiegel mit Anerkennung von Stadt UND Mieter-/Vermieterverein (§ 558d BGB). Hat vor Gericht Beweisvermutung – im Streitfall stark.
Wie hoch darf Mieterhöhung sein? +
Maximal auf ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB). Kappungsgrenze: 20 % in 3 Jahren (§ 558 Abs. 3), in angespannten Märkten 15 %. Frühestens 15 Monate nach Einzug oder letzter Erhöhung.
Wer prüft 'angespannter Markt'? +
Landesregierungen erlassen Verordnungen über angespannte Wohnungsmärkte. Aktuell betroffen: Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart und viele weitere Großstädte. Auf Stadtwebsite oder Mieterverein nachfragen.
Was bei einfachem Mietspiegel? +
Indiz, aber keine Bindungswirkung wie qualifiziert. Vermieter und Mieter können beide Abweichungen geltend machen. Im Streitfall ggf. Sachverständigengutachten nötig (300–800 €).
Mieterhöhung verweigern – geht das? +
Mieter hat 2 Monate Zustimmungsfrist nach Erhalt der Mieterhöhungserklärung. Bei Verweigerung muss Vermieter auf Zustimmung klagen. Verzögerung: oft 6–12 Monate – Mieter zahlen alte Miete weiter, Erhöhung gilt rückwirkend wenn Klage erfolgreich.
Modernisierungsumlage zusätzlich? +
Ja, zusätzlich zur §-558-Erhöhung: Modernisierungsumlage nach § 559 BGB – 8 % der Modernisierungskosten dauerhaft auf Jahresmiete umlegbar. Kappungsgrenze: 3 €/m² in 6 Jahren. Mit § 558 kombinierbar.
Ist das Ergebnis verbindlich? +
Nein, vereinfachte Berechnung. Im Streitfall hängt viel vom konkreten Mietspiegel und Einzelfall ab. Mieterverein (60–100 €/Jahr) oder Fachanwalt einbinden. Ohne Gewähr.