Indexmiete berechnen: Anpassung nach VPI
Bei Indexmiete steigt die Miete mit dem Verbraucherpreisindex (VPI). Berechne die Anpassung nach § 557b BGB.
Erklärung
Die Indexmiete (§ 557b BGB) ist eine Mietvereinbarung, bei der die Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI) für Deutschland des Statistischen Bundesamtes gekoppelt wird. Sie unterscheidet sich von der Staffelmiete (§ 557a BGB) durch die variable Anpassung. Vorteile: Vermieter: Inflationsschutz, Kalkulierbarkeit. Mieter: Klare Berechnungsgrundlage statt willkürlicher Erhöhungen, in Niedriginflations-Jahren keine Erhöhung. Nachteile: In Hochinflationszeiten (wie 2022/2023 mit 7,9 % bzw. 5,9 %) kann die Miete stark steigen. Berechnungsformel: Neue Miete = Alte Miete × (VPI neu / VPI alt). Beispiel: Alte Miete 800 €, VPI bei letzter Festsetzung 105,0 (z.B. 2021), aktueller VPI 119,5 (2026). Steigerung: 13,8 %. Neue Miete: 800 × (119,5/105,0) = 910,48 €. Erhöhung 110,48 €/Monat. Voraussetzungen für Erhöhung: 1) Schriftliche Vereinbarung der Indexmiete im Mietvertrag (§ 557b Abs. 1 BGB). 2) Frühestens 12 Monate nach letzter Mietfestsetzung (Erstvertrag oder letzte Anpassung). 3) Schriftliche Erklärung des Vermieters mit Angabe der eingetretenen Indexänderung und der berechneten Erhöhung (§ 557b Abs. 3 BGB). 4) Mieterhöhungswirksamkeit: ab dem übernächsten Monat nach Erklärung. Aktuelle VPI-Werte (Basis 2020 = 100): 2020: 100,0 / 2021: 103,2 (+3,1 %) / 2022: 110,2 (+7,9 % – Inflationsschock) / 2023: 116,7 (+5,9 %) / 2024: 119,2 (+2,2 %) / 2025: 121,5 (+1,9 %) / 2026: ca. 123,5 (+1,6 % erwartet). Quellen: destatis.de (Genesis-Online), Pressemitteilungen Statistisches Bundesamt monatlich. Wichtige Beschränkungen: Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) und § 558-Erhöhung sind ausgeschlossen, solange Indexmiete vereinbart ist. Mietpreisbremse gilt jedoch bei Neuvermietung. Indexmiete kann an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden, wenn der ursprüngliche Vertragsabschluss zur Mietpreisbremse-Zeit zu hoch war. Tipp Mieter: Indexklausel im Mietvertrag prüfen (manche sind unwirksam, z.B. bei Bezug auf alten Index-Stand vor 2020 oder regionale Indizes). Berechnung der Erhöhung nachvollziehen – Vermieter rechnen oft falsch oder zu hoch. Bei längerer Mietdauer summiert sich der Effekt: 5–10 Jahre Indexmiete in Hochinflationszeiten = 25–40 % Mietsteigerung. Tabelle, Einzelfall prüfen, im Streit Mieterverein. Ohne Gewähr.
Häufige Fragen
Wie funktioniert Indexmiete? +
Die Miete steigt prozentual mit dem Verbraucherpreisindex (VPI) Deutschlands. Formel: Neue Miete = Alte Miete × (VPI neu / VPI alt). Beispiel: VPI steigt um 5 %, Miete steigt um 5 %.
Wie oft kann erhöht werden? +
Frühestens 12 Monate nach letzter Mietfestsetzung (§ 557b Abs. 2 BGB). In der Praxis machen Vermieter es meist 1× pro Jahr. Theoretisch auch in größeren Abständen mit kumulierter Steigerung.
Wo finde ich den VPI? +
Statistisches Bundesamt (destatis.de), monatliche Veröffentlichung. Aktuell Basis 2020 = 100. 2026 ca. 123,5. Wichtig: Index Deutschland insgesamt nutzen, nicht regionale Indizes (sonst ggf. unwirksam).
Indexmiete oder Staffelmiete? +
Indexmiete: variabel je Inflation. Vermieter trägt Risiko bei Niedriginflation, profitiert bei Hochinflation. Staffelmiete: feste Beträge im Vertrag. Klar planbar, aber kein automatischer Inflationsausgleich.
Sind Modernisierungserhöhungen möglich? +
Nein, bei Indexmiete ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 Satz 3 BGB). Auch keine § 558-Mieterhöhung auf Vergleichsmiete. Ausnahme: Modernisierung wegen gesetzlicher Verpflichtung (energetische Vorgaben).
Mietpreisbremse bei Indexmiete? +
Ja, bei Neuvermietung in angespannten Märkten gilt Mietpreisbremse (max. 10 % über Vergleichsmiete) auch für Indexmiete – aber bezogen auf die Anfangsmiete. Spätere Indexsteigerungen sind dann erlaubt.
Ist das Ergebnis verbindlich? +
Berechnung nach Formel. Die rechtliche Wirksamkeit der Indexklausel im Mietvertrag muss aber individuell geprüft werden. Im Streitfall Mieterverein/Anwalt. Ohne Gewähr.