Ortsübliche Vergleichsmiete berechnen
Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete für deine Wohnung? Berechne basierend auf Mietspiegel-€/m² mit Zu-/Abschlägen.
Erklärung
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die rechtliche Bezugsgröße für Mieterhöhungen (§ 558 BGB), Mietpreisbremse (§ 556d BGB) und Wuchermiete (§ 5 WiStG). Sie wird durch qualifizierte oder einfache Mietspiegel ermittelt. Aktuelle Mietspiegel-Spannen 2026 (Bestand, mittlere Lage und Ausstattung, €/m² nettokalt): München 18,50–22,00, Frankfurt 14,00–18,00, Hamburg 13,00–17,00, Stuttgart 14,00–17,50, Berlin 12,00–15,00, Köln 12,50–15,50, Düsseldorf 12,50–15,50, Bremen 9,50–11,50, Hannover 10,00–12,50, Leipzig 8,50–11,00, Dresden 9,00–11,50, Nürnberg 11,00–13,50, Magdeburg 6,50–8,00, Chemnitz 6,00–7,50. Berechnung mit Zu-/Abschlägen: Lage: einfach -10–15 %, normal -5 %, gut 0 %, sehr gut +10 %, Top +15–20 %. Lagebewertung über Stadtbezirke (z.B. München: Schwabing/Lehel = sehr gut, Neuperlach = einfach). Ausstattung: einfach -10–15 %, Standard 0 %, gehoben (modernes Bad, hochwertige Küche, Parkett) +10 %, hochwertig (Marmor, Fußbodenheizung, Smart Home) +15–20 %. Baujahr/Zustand: unsanierter Altbau -10 %, nicht modernisierter Bestand -5 %, modernisiert/Neubau Standard 0 %, hochwertiger Neubau (<10 J.) +10 %. Energieausweis: F-H -5 %, C-E 0 %, A/B +5 %. Mietspiegel-Spannen: Auch nach Anwendung aller Zu-/Abschläge bleiben in der Praxis Spannen von ±20 %. Vermieter und Mieter argumentieren mit unterschiedlichen Zuschlägen. Mietpreisbremse: In angespannten Wohnungsmärkten (laut Landesverordnung) darf die Miete bei Neuvertrag maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Verstoß: Mieter kann Rückzahlung verlangen. Ausnahmen: Erstvermietung Neubau (ab 1.10.2014), umfassende Modernisierung. Mietwucher: Nach § 5 WiStG verboten, wenn Miete >20 % über Vergleichsmiete UND Mangelnachfrage ausgenutzt wird. Bei Verstoß: Bußgeld bis 50.000 €. Mieterhöhung: Maximal alle 15 Monate, max. Kappungsgrenze 20 % (in angespannten Märkten 15 %) in 3 Jahren, höchstens auf ortsübliche Vergleichsmiete. Quellen für Mietspiegel: Stadtwebsite (z.B. muenchen.de/mietspiegel), Mietervereine, Immowelt-Mietspiegel-Atlas, statistisches Bundesamt. Im Streitfall: Sachverständigengutachten (300–800 €) oder drei Vergleichswohnungen. Tabelle, Einzelfall prüfen, im Streitfall Anwalt/Mieterverein. Ohne Gewähr.
Häufige Fragen
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete? +
Der durchschnittliche Mietpreis für vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde der letzten 6 Jahre. Maßgeblich für Mieterhöhungen, Mietpreisbremse und Wuchermiete-Definition. Festgehalten in Mietspiegeln der Städte.
Wo finde ich den Mietspiegel? +
Stadtwebsite (z.B. muenchen.de/mietspiegel, berlin.de/mietspiegel), Mieterverein, statistische Ämter. Qualifizierte Mietspiegel haben höhere Beweiskraft als einfache. In kleineren Städten oft nur einfache oder gar keine Mietspiegel.
Mietpreisbremse – was heißt das? +
In angespannten Wohnungsmärkten (per Landesverordnung) darf bei Neuvermietung die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Mieter kann zu viel Gezahltes zurückfordern. Ausnahmen: Neubau ab 1.10.2014, umfassende Modernisierung.
Was sind Zu- und Abschläge? +
Mietspiegel geben Spannen pro Wohnungstyp. Innerhalb der Spanne wird mit Zuschlägen (gute Lage, hochwertige Ausstattung) oder Abschlägen (einfache Lage, schlechter Zustand) gearbeitet. Praxis ±20 %.
Mieterhöhung wie hoch maximal? +
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB). Kappungsgrenze: max. 20 % in 3 Jahren (in angespannten Märkten 15 %). Frist: frühestens 15 Monate nach Einzug oder letzter Erhöhung. Ankündigung mit Begründung (3 Vergleichswohnungen oder Mietspiegel).
Energieausweis-Effekt auf Miete? +
Klasse A/B kann +5 % bringen, Klasse F/G/H -5 %. Im Mietspiegel oft als Modernisierungs-Zuschlag berücksichtigt. Wirkt langsamer als reine Lage- oder Ausstattungs-Faktoren, aber zunehmend wichtig wegen CO2-Bepreisung.
Ist das Ergebnis verbindlich? +
Nein, vereinfachte Schätzung. Tatsächliche Vergleichsmiete hängt vom konkreten Mietspiegel der Gemeinde ab. Im Streitfall (Mieterhöhung, Mietpreisbremse) Mieterverein oder Anwalt einbeziehen, ggf. Gutachten. Ohne Gewähr.