Kaufnebenkosten berechnen: Grunderwerbsteuer, Notar, Makler
Beim Immobilienkauf kommen 5,5–13,57 % Nebenkosten obendrauf. Berechne genau, was du für dein Bundesland einplanen musst.
Erklärung
Beim Immobilienkauf entstehen vier Hauptarten von Nebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis – 2026 gesamt zwischen 5,5 % (Bayern, ohne Makler) und 13,57 % (NRW, mit Makler). Beispiel: 450.000 € Kaufpreis in NRW mit Makler → 29.250 € GrESt + 6.750 € Notar + 2.250 € Grundbuch + 16.065 € Makler = 54.315 € Nebenkosten = 12,07 %. 1) Grunderwerbsteuer (GrESt): Wichtigster Posten, je nach Bundesland: Bayern 3,5 %, Sachsen 5,5 % (seit 2023), Baden-W./Bremen/MV/Niedersachsen/Rh.-Pf./Sachsen-A. 5,0 %, Hamburg 5,5 %, Berlin/Hessen 6,0 %, NRW/Schl.-Holstein/Saarland/Brandenburg/Thüringen 6,5 %. Fällig 4–6 Wochen nach Beurkundung. Eintragung ins Grundbuch erst nach Zahlung (Unbedenklichkeitsbescheinigung). 2) Notar: Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags ist Pflicht (§ 311b BGB). Kosten nach GNotKG, ca. 1,0–1,5 % vom Kaufpreis. Beinhaltet Vertragsentwurf, Beurkundung, Vollzugstätigkeit. 3) Grundbuchamt: Eintragung des Eigentumswechsels und ggf. Grundschuld, ca. 0,4–0,5 % vom Kaufpreis. Wenn Grundschuld eingetragen wird (Bank-Finanzierung), kommen weitere ca. 0,2 % dazu. 4) Maklerprovision: Seit Dezember 2020 Bestellerprinzip nach § 656c BGB: Wer den Makler bestellt, zahlt mindestens 50 %. In der Praxis bei Wohnimmobilien meist hälftige Teilung: 3,57 % brutto pro Käufer und Verkäufer (= 7,14 % gesamt). Vor 2020 in Berlin/Hamburg oft Käufer 100 %. Verhandelbar! Ohne Makler: 0 %. Optionale weitere Kosten: Gutachten (ca. 1.500–3.000 € für Verkehrswert), Bauträger-Erschließung, Hausgeld-Vorauszahlung (bei ETW), Versicherungen. Tipp: Vor Kaufentscheidung Nebenkosten fix einplanen – sie sind Cash, nicht finanzierbar (außer in Vollfinanzierungen mit deutlichem Aufschlag). Alle Werte müssen aus Eigenkapital kommen. Schätzung ohne Gewähr.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Nebenkosten? +
Je nach Bundesland und ob Makler beteiligt: 5,5 % (Bayern, ohne Makler) bis 13,57 % (NRW, mit Makler). Durchschnitt 2026 deutschlandweit ca. 10–12 %. Faustregel: für 10 % vom Kaufpreis als Eigenkapital allein für Nebenkosten.
Wer zahlt den Makler? +
Seit Dezember 2020 Bestellerprinzip (§ 656c BGB): Wer den Makler bestellt, zahlt mindestens 50 %. Bei Wohnimmobilien meist 3,57 % Käufer + 3,57 % Verkäufer (insgesamt 7,14 %). Verhandelbar! Off-Market und FSBO ohne Makler.
Sind Nebenkosten finanzierbar? +
Schwierig – Banken finanzieren ungerne über 100 % Kaufpreis hinaus. Bei sehr guter Bonität sind 110 % möglich (Vollfinanzierung), aber mit deutlichem Zinsaufschlag (0,5–1 %). Nebenkosten sollten aus Eigenkapital kommen.
Welches Bundesland ist am günstigsten? +
Bayern und Sachsen mit 3,5 % bzw. 5,5 % GrESt. NRW, Schleswig-Holstein, Saarland, Brandenburg, Thüringen sind mit 6,5 % am teuersten. Bei 450.000 € Kaufpreis macht das einen Unterschied von 13.500 € (Bayern vs. NRW).
Kann man Nebenkosten sparen? +
GrESt: nicht direkt, aber Inventar (Küche, Möbel) kann separat ausgewiesen werden – darauf keine GrESt. Makler: ohne Makler kaufen oder Provision verhandeln. Notar/Grundbuch: festgesetzt nach GNotKG, kaum Spielraum.
Wann sind die Kosten fällig? +
Notar: bei Beurkundung. GrESt: 4–8 Wochen nach Beurkundung. Grundbuch: bei Eintragung. Makler: meist nach Eintragung des Käufers ins Grundbuch. Innerhalb von 2–4 Monaten nach Notartermin alles abgewickelt.
Inventar separat ausweisen? +
Ja, bewegliches Inventar (Einbauküche, Markisen, hochwertige Möbel) kann separat im Kaufvertrag aufgeführt werden. Nicht nebenkostenpflichtig (keine GrESt). Achtung: Realistische Werte ansetzen, sonst Steuerrisiko.