Mietkaution berechnen: maximal 3 Kaltmieten (§ 551 BGB)
Wie hoch darf die Mietkaution sein? Maximal 3 Nettokaltmieten nach § 551 BGB. Mit Ratenzahlung und Zinsen.
Erklärung
Die Mietkaution dient als Sicherheit für den Vermieter und ist gesetzlich in § 551 BGB geregelt. Wichtigste Eckpunkte: Höhe maximal 3 Nettokaltmieten: § 551 Abs. 1 BGB. Bezieht sich auf die Kaltmiete ohne Nebenkosten. Beispiel: 700 € Kaltmiete = max. 2.100 € Kaution. Bei Staffelmiete oder Indexmiete gilt die Anfangsmiete. Höhere Kautionen (z.B. 4 Kaltmieten) sind unwirksam – Mieter kann das Übermaß zurückfordern. Ratenzahlung Pflicht: Mieter darf nach § 551 Abs. 2 BGB die Kaution in 3 gleichen Monatsraten zahlen. Erste Rate beim Einzug, weitere zwei in den folgenden Monaten. Vermieter darf das nicht vertraglich ausschließen. Bei 2.100 € Kaution: 3 × 700 € als Raten zulässig. Verzinsung: Vermieter muss die Kaution zum Sparzinssatz (mit dreimonatiger Kündigungsfrist) verzinsen, § 551 Abs. 3 BGB. Zinsen stehen dem Mieter zu, werden bei Kautionsrückgabe ausgezahlt. Bei 2.100 € Kaution, 1,5 % Zins, 5 Jahre Mietdauer: ca. 162 € Zinsertrag. Aktuell 2026 sind Tagesgeld-Zinsen wieder bei 2–3 % – Vermieter sollte angemessene Anlage nutzen. Anlage der Kaution: Vermieter muss Kaution getrennt von eigenem Vermögen anlegen (Treuhandkonto). Insolvenzsicher. Mieter hat Recht zu erfahren, wo die Kaution liegt – im Streitfall einklagbar. Alternative: Bürgschaftsversicherung. Mieter zahlt einen jährlichen Beitrag (1,5–3 % der Kautionssumme), Versicherung übernimmt im Schadensfall. Vorteil: keine Liquiditätsbindung. Nachteil: laufende Kosten. Rückgabe: Vermieter darf nach Mietende eine angemessene Frist zur Abrechnung (3–6 Monate Standard, bei laufenden Streitfragen länger), dann muss er Kaution + Zinsen zurückzahlen. Einbehalte sind nur für berechtigte Forderungen zulässig (Mietschulden, Schäden, ausstehende Nebenkostenabrechnung). Häufige Streitpunkte: Schönheitsreparaturen (oft unwirksame Klauseln im Mietvertrag, BGH-Rechtsprechung beachten), normale Abnutzung (kein Schaden!), Bagatellschäden (kein Einbehalt). Tipp Mieter: Übergabeprotokoll bei Einzug UND Auszug machen, Fotos. Bei Streit über Kautionsrückgabe: Mieterverein/Anwalt. Kautionsforderung verjährt erst nach 3 Jahren, ist also Zeit. Tabelle, Einzelfall prüfen. Ohne Gewähr.
Häufige Fragen
Wie hoch darf die Kaution sein? +
Maximal 3 Nettokaltmieten (§ 551 BGB), bezogen auf die Kaltmiete ohne Nebenkosten. Bei 700 € Kaltmiete also max. 2.100 €. Höhere Forderungen sind unwirksam, der überschießende Teil kann zurückgefordert werden.
Muss ich alles auf einmal zahlen? +
Nein, § 551 Abs. 2 BGB: Du darfst die Kaution in 3 gleichen Monatsraten zahlen. Erste Rate bei Einzug, weitere in den folgenden Monaten. Klauseln, die das ausschließen, sind unwirksam.
Bekomme ich Zinsen? +
Ja, Vermieter muss die Kaution zum Sparzinssatz mit 3-monatiger Kündigungsfrist verzinsen (§ 551 Abs. 3 BGB). Zinsen stehen dem Mieter zu. Bei 2.100 € und 5 Jahren ca. 100–250 € je nach Marktzins.
Bürgschaft statt Kaution? +
Möglich: Mietkautionsversicherung (z.B. Eurokaution, Plus-Forte) übernimmt die Bürgschaft. Mieter zahlt 1,5–3 % der Kautionssumme jährlich. Vorteil: kein Geld gebunden. Nachteil: laufende Kosten, summiert über Jahre teurer als Verzicht auf Zinsen.
Wann bekomme ich die Kaution zurück? +
Nach Mietende und Übergabe darf Vermieter eine angemessene Frist (3–6 Monate Standard, bis 12 Monate bei offener Nebenkostenabrechnung) für die Abrechnung. Danach muss er Kaution + Zinsen abzüglich berechtigter Einbehalte zurückzahlen.
Was darf vom Kaution einbehalten werden? +
Nur berechtigte Forderungen: Mietrückstände, vom Mieter verursachte Schäden (über normale Abnutzung), ausstehende Nebenkostenabrechnung. NICHT: normale Abnutzung, Bagatellschäden, fragwürdige Schönheitsreparaturen-Klauseln.
Verjährungsfrist? +
3 Jahre ab Ende des Jahres, in dem das Mietverhältnis beendet wurde. Bis dahin kannst du Kaution + Zinsen einfordern. Bei Verzug Anwalt einschalten – Mieterverein hilft kostengünstig.