Tilgungsrechner: Annuitätendarlehen berechnen
Berechne für dein Annuitätendarlehen die monatliche Rate, die Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung und die Restschuld nach Ende der Zinsbindung.
Erklärung
Beim Annuitätendarlehen – der Standardform für Immobilienfinanzierungen – bleibt die monatliche Rate konstant. Sie setzt sich aus Zinsanteil und Tilgungsanteil zusammen. Da mit jeder Rate Restschuld abgebaut wird, sinkt der Zinsanteil, der Tilgungsanteil steigt entsprechend. Beispiel: 300.000 € Darlehen, 3,8 % Zins, 2 % Anfangstilgung → Annuität 5,8 % von 300.000 = 17.400 €/Jahr = 1.450 €/Monat. Im ersten Monat: 950 € Zinsen + 500 € Tilgung. Nach 10 Jahren Zinsbindung: rund 230.000 € Restschuld. Gesamttilgung würde bei diesem Tarif rund 30 Jahre dauern. Faustregeln: Eine Anfangstilgung von 2 % ist das Minimum, besser 3 % oder mehr – sonst dauert die Tilgung bei niedrigem Zins extrem lange. Eine Zinsbindung von 10 Jahren ist Standard, 15 oder 20 Jahre lohnen sich bei niedrigem Zinsniveau wegen Planungssicherheit. Sondertilgungsrechte (meist 5 % p.a. zinsfrei möglich) verkürzen die Laufzeit erheblich – vorab im Vertrag aushandeln. Gesamtkosten: Bei 300.000 € Kredit über 30 Jahre zahlst du bei 3,8 % rund 222.000 € Zinsen zusätzlich. Steuerlich abzugsfähig sind Schuldzinsen nur bei vermieteten Immobilien (als Werbungskosten), nicht bei selbstgenutztem Wohneigentum. Wichtig: Nach Ende der Zinsbindung wird die Restschuld zu dann gültigen Konditionen umgeschuldet (Anschlussfinanzierung) – Zinsänderungsrisiko! Forward-Darlehen können bis 5 Jahre vor Ablauf den Zins sichern.
Häufige Fragen
Wie hoch sollte die Anfangstilgung sein? +
Mindestens 2 %, besser 3 % oder mehr. Bei nur 1 % Tilgung und niedrigem Zins dauert die volle Tilgung über 50 Jahre. Faustregel: So tilgen, dass bei Renteneintritt die Immobilie schuldenfrei ist.
Was ist die Restschuld nach Zinsbindung? +
Der Betrag, der nach Ablauf der Zinsbindung (z.B. 10 Jahre) noch offen ist. Dafür musst du eine Anschlussfinanzierung abschließen – zu dann aktuellen Zinsen. Risiko: deutlich höhere Zinsen.
Was sind Sondertilgungen? +
Außerplanmäßige Zahlungen direkt auf die Restschuld. Banken bieten meist 5 % p.a. der ursprünglichen Kreditsumme zinsfrei an. Sehr effektiv – verkürzt die Laufzeit oft um Jahre und spart fünfstellige Zinsbeträge.
Welche Zinsbindung wählen? +
10 Jahre Standard. Bei niedrigem Zinsniveau lieber 15–20 Jahre für Planungssicherheit. Bei sehr hohem Zins lieber 5–10 Jahre, um später günstiger umschulden zu können. Nach 10 Jahren kannst du laut § 489 BGB jederzeit mit 6 Monaten Frist kündigen.
Sind die Zinsen steuerlich absetzbar? +
Bei selbstgenutztem Wohneigentum: nein. Bei vermieteten Immobilien: ja, als Werbungskosten in der Anlage V. Auch Disagio und sonstige Finanzierungsnebenkosten sind dann absetzbar.
Ist das Ergebnis verbindlich? +
Nein, das ist eine Schätzung ohne Gebühren, Bereitstellungszinsen oder Sondertilgungen. Für ein verbindliches Angebot Bank oder Vermittler kontaktieren. Werte ohne Gewähr, ersetzen keine Finanzberatung.