Sachwert berechnen: Bauwert + Bodenwert
Das Sachwertverfahren bewertet Immobilien über die Wiederherstellungskosten. Standard für selbstgenutzte EFH und individuelle Objekte.
Erklärung
Das Sachwertverfahren (§§ 21 ff. ImmoWertV) ermittelt den Wert über die Wiederherstellungskosten. Es ist primär für selbstgenutzte Einfamilienhäuser und individuelle Objekte ohne ausreichende Vergleichsdaten gedacht. Methodik in 4 Schritten: 1) Bodenwert: Bodenrichtwert × Grundstücksfläche. Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss ermittelt und alle 2 Jahre fortgeschrieben (BORIS-Datenbank: boris.de). Anpassungen für Mikrolage, Erschließung, Bebaubarkeit (-20 % bis +20 %). 2) Gebäude-Neuwert: Wiederherstellungskosten zum Bewertungsstichtag. Basis sind die Normalherstellungskosten (NHK 2010, jährlich indexiert). Aktuelle Werte 2026 für Wohngebäude: Standard EFH freistehend 2.200–2.600 €/m² Wohnfläche, gehoben 2.700–3.200 €/m², Premium 3.300+ €/m². Reihenhaus -10 %, Doppelhaus -5 %. 3) Alterswertminderung: lineare oder progressive Wertminderung über die Gesamtnutzungsdauer (Wohnen 80 J. Standard). Faustformel linear: Wertminderung = Alter / GND × Neuwert. Maximal 70 % – Sicherheitsabschlag, weil immer Restwert vorhanden. Wenn modernisiert: 'modifiziertes Alter' nehmen, z.B. 50 Jahre altes Haus mit Vollmodernisierung 2020 → modifiziertes Alter ca. 15 Jahre. 4) Marktanpassung: Sachwert mal Marktanpassungsfaktor (vom Gutachterausschuss vorgegeben oder geschätzt). Großstädte mit Wohnungsknappheit: Faktor 1,2–1,5. Normalmärkte: 1,0. Schrumpfregionen: 0,7–0,9. Beispiel: 500 m² Grundstück × 400 €/m² = 200.000 € Bodenwert. 150 m² Haus × 2.400 €/m² = 360.000 € Neuwert. Alter 25 J., GND 80 J. → Wertminderung 31,25 % = -112.500 €. Gebäude-Zeitwert: 247.500 €. Sachwert vor Marktanpassung: 447.500 €. Mit Marktfaktor 1,1: Verkehrswert 492.250 €. Vergleich der Verfahren: Sachwertverfahren ist konservativer als Vergleichswert in Boom-Märkten (München, Berlin). Daher wird in Großstädten mit Marktanpassung 1,2–1,5 gerechnet, sonst sind die Sachwerte zu niedrig. Verwendung: Banken bei EFH-Beleihung (oft kombiniert mit Vergleichswert), Versicherung Wohngebäude (Wiederbeschaffungswert), Erbschaftsteuer (Bewertungsgesetz §§ 182 ff. mit eigenen Vorgaben). Achtung: Sachwert und Verkehrswert können sich erheblich unterscheiden. In Boomregionen Verkehrswert oft 30–50 % über Sachwert (Markt zahlt mehr als Wiederbeschaffung). In Schrumpfregionen kann Sachwert über Verkehrswert liegen. Bodenrichtwerte: BORIS-Datenbank (boris.de), kostenlos online. Alternativ Gutachterausschuss der Stadt anfragen (10–30 €/Auskunft). Tabelle, Einzelfall prüfen. Verbindliche Bewertung durch Sachverständigen. Ohne Gewähr.
Häufige Fragen
Wann Sachwertverfahren? +
Selbstgenutzte EFH, individuelle Objekte ohne ausreichende Vergleichsdaten, Versicherungen (Wiederherstellungswert), Erbschaftsteuer. Bei Mietobjekten Ertragswertverfahren, bei ETW Vergleichswertverfahren.
Was ist der Bodenrichtwert? +
Durchschnittspreis pro m² Grundstück in einer Zone, ermittelt vom Gutachterausschuss alle 2 Jahre. Online unter boris.de kostenlos abrufbar. Mikrolage-Anpassung -20 % bis +20 % (Ecke, Erschließung, Bebaubarkeit, Hanglage).
Wie hoch sind Wiederherstellungskosten? +
2026 für Wohngebäude: Standard EFH 2.200–2.600 €/m² WF, gehoben 2.700–3.200 €/m², Premium 3.300+ €/m². Basis NHK 2010 jährlich indexiert (Baupreisindex). Werte für BGF (Brutto-Grundfläche) liegen ca. 30 % unter Wohnflächen-Werten.
Was ist Alterswertminderung? +
Lineare Abschreibung über Gesamtnutzungsdauer (80 J. Wohnhäuser). Bei 25 J. altem Haus also 25/80 = 31 % Wertminderung. Bei Modernisierung: 'modifiziertes Alter' verwenden – Vollmodernisierung kann Alter rechnerisch um 20 J. reduzieren.
Was ist Marktanpassung? +
Faktor, der den reinen Sachwert an die Marktrealität anpasst. In Boommärkten 1,2–1,5 (Sachwert untertreibt sonst), in Schrumpfregionen 0,7–0,9. Wird vom Gutachterausschuss empfohlen oder anhand von Verkaufsdaten ermittelt.
Sachwert vs. Verkehrswert? +
Sachwert = Wiederherstellungskosten. Verkehrswert (Marktwert) = was am Markt erzielbar ist. Können stark voneinander abweichen, besonders in Boom- und Schrumpfregionen. Marktanpassungsfaktor schließt die Lücke.
Ist das Ergebnis verbindlich? +
Schätzung mit Marktdaten. Verbindliche Bewertung durch öffentlich bestellten Sachverständigen mit detailliertem Gutachten (1.500–5.000 € EFH). Für Steuer-/Erbschaftszwecke Bewertungsgesetz beachten. Ohne Gewähr.