Mietkaufpreismultiplikator (Faktor) berechnen
Der Mietkaufpreismultiplikator zeigt, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis ausmacht. Das Standardmaß für Immobilienpreise im Investment-Bereich.
Erklärung
Der Mietkaufpreismultiplikator (auch Kaufpreisfaktor, Vervielfältiger oder GRM = Gross Rent Multiplier) ist die einfachste Bewertungskennzahl für Renditeobjekte. Formel: Kaufpreis / Jahreskaltmiete. Beispiel: 350.000 € Kaufpreis, 1.200 € Kaltmiete/Monat → Jahreskaltmiete 14.400 € → Faktor 24,3. Faustregeln 2026 für Bestandsimmobilien (Multiplikator → Bruttorendite): Faktor 12–18 = günstig (5,5–8,3 % Brutto, oft Risikolagen, Sanierungsstau, Leerstand). Faktor 18–25 = fair / Marktdurchschnitt B-/C-Lagen (4–5,5 % Brutto). Faktor 25–32 = teuer / A-Lagen Großstädte (3,1–4 % Brutto). Faktor 32+ = sehr teuer / Premium-Lagen, Spekulation auf Wertsteigerung (unter 3 % Brutto). Konkrete Marktbeispiele 2026: München-Schwabing 35–45, Berlin-Mitte 30–38, Hamburg-Eppendorf 28–35, Frankfurt-Westend 28–35, Köln-Innenstadt 25–32, Dresden-Neustadt 22–28, Leipzig-Plagwitz 20–26, Magdeburg/Chemnitz 12–18, Ländliche Räume Ostdeutschland 8–14. Wichtig: Der Faktor allein sagt wenig. Niedrige Faktoren in strukturschwachen Regionen kommen mit Leerstandsrisiko, hohem Sanierungsbedarf, schwacher Mieterschaft und kaum Wertsteigerung. Hohe Faktoren in Top-Lagen kommen mit niedrigem Risiko, Wertsteigerung und guter Vermietbarkeit. Verwendung: Schnellprüfung beim Exposé. Wenn der Faktor in einer Lage stark vom Marktschnitt abweicht, lohnt sich genaueres Hinschauen – entweder Schnäppchen oder Falle. Profi-Variante: Reinrendite-Multiplikator = Kaufpreis inkl. Nebenkosten / (Kaltmiete – Bewirtschaftungskosten). Realistischer, aber komplexer. Für Wohn- und Geschäftshäuser im Investment-Bereich Standard. Datenquellen: Empirica, Immobilienscout24-Marktreport, Sprengnetter, JLL, Engel & Völkers Marktbericht. Schätzung ohne Steuern. Verbindliche Bewertung durch Sachverständige. Ohne Gewähr.
Häufige Fragen
Was ist ein guter Multiplikator? +
Hängt von der Lage ab. Marktdurchschnitt 2026 in deutschen Großstädten ist Faktor 25–32. In München/Hamburg auch 35+, in strukturschwachen Regionen 12–18. Investmentprofis suchen Faktor unter 20, Eigennutzer in A-Lagen akzeptieren auch 30+.
Multiplikator vs. Mietrendite? +
Mathematisch das Gleiche, nur anders herum: Bruttorendite (%) = 100 / Faktor. Faktor 20 = 5 %, Faktor 25 = 4 %, Faktor 30 = 3,3 %. Investmentprofis nutzen Multiplikator (handlicher), Privatanleger oft Renditen.
Welcher Faktor lohnt sich? +
Bei Fremdfinanzierung sollte die Bruttorendite über dem Zinssatz liegen, also 2026 mindestens 4 % = Faktor 25. In A-Lagen oft unrealistisch – dann nur sinnvoll, wenn Wertsteigerung erwartet wird oder bei sehr hohem Eigenkapital.
Wofür braucht der Makler den Faktor? +
Schnelle Marktbewertung. Profis schätzen den 'Marktfaktor' für eine Lage und multiplizieren mit der Jahreskaltmiete = Verkehrswert. Bei Wohn-/Geschäftshäusern Standard für Erstbewertung.
Was bei Leerstand? +
Bei nicht vermieteten Wohnungen wird die ortsübliche Vergleichsmiete angesetzt (Mietspiegel). Bei dauerhaftem Leerstand muss ein Risikoabschlag gemacht werden – sonst wird der Multiplikator irreführend hoch.
Was bei Mischobjekten? +
Bei Wohn- und Geschäftshäusern werden meist verschiedene Faktoren angesetzt: Wohnen (höher, stabiler), Gewerbe (niedriger, riskanter). Gewichtetes Mittel ergibt den Gesamtfaktor. Komplexe Objekte bewerten Sachverständige.
Ist das Ergebnis verbindlich? +
Nein, vereinfachte Bewertung. Reale Marktwerte hängen von Lage, Zustand, Ausstattung, Mieterstruktur, Mietsteigerungspotenzial ab. Ohne Gewähr, ersetzt kein Verkehrswertgutachten.